Минстрой России и Банк России готовят законопроект о регулировании рассрочки при покупке жилья в новостройках. Обсуждается механизм, при котором рассрочка по договорам долевого участия будет возможна только после ввода дома в эксплуатацию.
Сейчас рассрочка от застройщика стала одним из способов покупки квартиры на фоне высокой стоимости ипотеки. Покупатель вносит часть цены сразу, а оставшуюся сумму выплачивает по графику, согласованному с застройщиком. Однако такие схемы пока регулируются значительно слабее, чем ипотечные кредиты.
Цель новой инициативы — снизить риски для покупателей и защитить систему проектного финансирования. По действующей модели строительства деньги дольщиков должны находиться на счетах эскроу до завершения строительства, а сам проект финансируется за счет банковского кредита или собственных средств застройщика. Если рассрочка активно используется еще до сдачи дома, это может искажать финансовую модель проекта и создавать дополнительные риски для банков, застройщиков и покупателей.
Для граждан основная проблема рассрочки заключается в непрозрачности условий. В отличие от ипотеки, такая задолженность не всегда видна другим кредиторам, график платежей и последствия просрочки могут быть прописаны недостаточно понятно, а квартира до полного расчета может оставаться на балансе продавца. Покупатели сталкиваются с неприятными ситуациями, когда график платежей по рассрочке подошел к концу и нужно оплатить оставшуюся стоимость или взять ипотеку, к этому моменту банки могут пересмотреть условия выдачи кредита, а свободных средств у покупателя может не хватить.
Банк России ранее указывал, что будущий закон должен сделать рассрочку на жилье более прозрачной. В частности, обсуждаются передача сведений о такой задолженности в бюро кредитных историй, подробное раскрытие графика платежей и последствий просрочки, а также ограничение штрафов за нарушение сроков оплаты.
Если рассрочку разрешат только после ввода дома в эксплуатацию, для покупателя изменится сам смысл этого инструмента. Рассрочка будет использоваться не как способ финансирования строительства на раннем этапе, а как механизм окончательного расчета за уже построенное жилье.
При этом важно учитывать, что речь пока идет о готовящемся законопроекте. Окончательные условия могут измениться до внесения документа в Госдуму. Пока не раскрыто, как именно будут регулироваться уже заключенные договоры, какие сроки рассрочки допустят после сдачи дома и какие требования установят к раскрытию информации для покупателей.
Для рынка новостроек такие изменения могут стать чувствительными. Застройщики активно используют рассрочку как инструмент продаж, особенно когда ипотека для покупателей становится менее доступной. Но для будущих покупателей главный вопрос в другом, станет ли рассрочка понятным и юридически защищенным инструментом?
